ETW als Kapitalanlage: Wann lohnt sich der Kauf wirklich?
Brutto- vs. Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Steuervorteile durch AfA: Die vollständige Rechnung für Kapitalanleger — mit konkreten Zahlen statt Versprechen.
Bruttorendite vs. Nettomietrendite
Die Bruttorendite ist das, was Makler nennen. Die Nettomietrendite ist das, was Sie tatsächlich erhalten. Der Unterschied beträgt oft 1–1,5 Prozentpunkte.
Formeln im Überblick
Bruttorendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Kaufpreis × 100
Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete (Zielwert: max. 25–30)
Kaufpreis (inkl. Nebenkosten ~10 %)
330.000 €Kaufpreis 300.000 € + ca. 30.000 € Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch
Kaltmiete monatlich
1.000 €12.000 € Jahreskaltmiete — realistisch für 60–70 m² in einer B-Stadt
Bruttorendite
4,0 %Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = 12.000 ÷ 300.000 × 100
Abzug Hausgeld (nicht umlagefähig)
−1.800 €/JahrInstandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten (typisch 150 €/Monat nicht umlagefähig)
Abzug Instandhaltung Sondereigentum
−600 €/JahrPauschale 1 €/m²/Monat für Sondereigentum (Bad, Böden, Heizung in der Wohnung)
Abzug Verwaltungsaufwand/Steuerberatung
−300 €/JahrSteuerberatung, Kontoführung, Versicherungen — oft unterschätzt
Nettomieteinnahmen
9.300 €/JahrVor Einkommensteuer auf Mietüberschuss
Nettomietrendite (vor Steuer)
ca. 3,1 %9.300 € ÷ 300.000 € × 100 — nach Steuer (Grenzsteuersatz 35 %) ca. 2,0–2,5 %
Faustformel: Der Kaufpreisfaktor
Bruttorendite 4–5 %. In B- und C-Städten zu finden. Guter Einstieg für Kapitalanleger.
Bruttorendite 3,3–4 %. Nur sinnvoll mit klarer Wertsteigerungsperspektive (A-/B-Städte).
Bruttorendite unter 3,3 %. Renditeanlage nicht mehr sinnvoll. Nur als Eigennutzung prüfen.
Steuervorteile bei Vermietung (AfA)
Lineare AfA: 2 % / Jahr auf den Gebäudeanteil
Nur der Gebäudeanteil (nicht Grundstück) wird abgeschrieben. Bei Kaufpreis 300.000 € und Grundstücksanteil 30 % = 90.000 €: Gebäudeanteil 210.000 € × 2 % = 4.200 € jährliche Abschreibung. Bei Grenzsteuersatz 35 %: Steuerersparnis ca. 1.470 €/Jahr.
Werbungskosten vollständig absetzen
Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Zinsen aus Fremdfinanzierung, Verwaltungskosten, Renovierungen im Sondereigentum und Steuerberatung sind vollständig als Werbungskosten abziehbar — reduzieren das zu versteuernde Einkommen.
Spekulationssteuer: 10-Jahres-Regel beachten
Veräußerungsgewinn aus vermieteten Immobilien ist steuerpflichtig, wenn die Haltedauer unter 10 Jahren liegt (§ 23 EStG). Nach 10 Jahren: komplett steuerfrei. Bei selbst genutzten Immobilien genügen 2 Jahre Eigennutzung im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren.
Standorte im Vergleich: A-, B- und C-Städte
Beispiele: München, Berlin, Hamburg, Frankfurt
Wertsteigerung wahrscheinlich, aber Rendite gering. Einstieg sehr kapitalintensiv.
Beispiele: Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg
Bestes Rendite-Risiko-Verhältnis. Wachsende Bevölkerung, moderate Kaufpreise.
Beispiele: Chemnitz, Magdeburg, Cottbus
Hohe Rendite auf dem Papier, aber Leerstandsrisiko und Wertverlust möglich.
Risiken der ETW als Kapitalanlage
Leerstand
Jeder Monat Leerstand kostet 100 € Miete + laufende Betriebskosten. Bei 2 Monaten Leerstand im Jahr sinkt die Bruttorendite von 4 % auf 3,3 %. Rücklage für mindestens 3 Monate Leerstand einplanen.
Mieterwechsel und Mietnomaden
Durchschnittliche Kosten eines Mieterwechsels: 2.000–5.000 € (Renovierung, Neuvermietung, Leerstand). Bei problematischen Mietern: Räumungsklage kostet 5.000–15.000 € und dauert 12–24 Monate.
WEG-Sonderumlage
Dacherneuerung, Fassadensanierung oder Aufzugserneuerung: 5.000–30.000 € pro Wohneinheit. Bei niedriger Instandhaltungsrücklage (<15 €/m²) ist Sonderumlage wahrscheinlich — vor Kauf prüfen.
Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung
Bei 10-jähriger Zinsbindung und Restschuld von 200.000 € kann ein Anstieg des Zinssatzes von 2 % auf 4 % die monatliche Rate um ca. 330 € erhöhen — Cashflow wird negativ.
Mietpreisbremse und Regulierung
In angespannten Märkten (Berlin, München) begrenzt die Mietpreisbremse die Mieterhöhung auf 10 % über Mietspiegel. Mieterhöhungsspielraum ist eingeschränkt, Kaufpreise aber hoch.
Instandhaltung Sondereigentum
Heizungsanlage: 5.000–8.000 € (Lebensdauer 15–20 Jahre). Badezimmer-Komplettsanierung: 8.000–15.000 €. Als Faustregel 1 €/m²/Monat zurücklegen.
Wann Sie als Kapitalanleger NICHT kaufen sollten
Kaufpreisfaktor über 35
Faktor 35 bedeutet: 35 Jahre Jahreskaltmiete = Kaufpreis. Bei 1.000 € Kaltmiete wären das 420.000 €. Bei diesem Niveau ist die Rendite so niedrig, dass andere Anlageformen (ETF, Staatsanleihen) oft besser abschneiden.
Leerstand über 5 % in der Region
Struktureller Leerstand ist ein Frühwarnzeichen für demografischen Rückgang. Prüfen Sie den Leerstand über das Zensus-Portal und regionale Wohnungsmarktberichte vor dem Kauf.
Altes Gebäude ohne Instandhaltungsrücklage
Gebäude Baujahr vor 1980 mit Rücklage unter 10 €/m² haben hohes Sonderumlage-Risiko. Dach, Fassade, Fenster und Heizung werden gleichzeitig fällig. Erst Wirtschaftsplan und Protokolle lesen.
Negativer Cashflow trotz 100 % Eigenkapital
Wenn Miete minus alle Kosten (Hausgeld, Instandhaltung, Steuern, Verwaltung) negativ ist — auch ohne Kredit — ist die Immobilie eine Kostenstelle, keine Renditeanlage.
Einziger Mieter in Gewerbeobjekt
ETW in Gewerbegebäuden oder mit gewerblichem Hauptmieter: Mietrecht weicht ab, Wertsteigerung unsicher, Finanzierung schwieriger. Immer Teilungserklärung und Nutzungsart prüfen.
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