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Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Was gehört wem?

Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum (§ 3 WEG) und Gemeinschaftseigentum (§ 5 WEG) ist die häufigste Streitquelle in WEGs — und entscheidet, wer bei Reparaturen zahlt.

Definition: Was ist was?

Sondereigentum (§ 3 WEG)

Der Teil der Immobilie, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört. Er entscheidet allein, trägt Kosten allein und haftet allein. Innerhalb der Wohnung, aber nicht alles darin ist zwingend Sondereigentum.

Gemeinschaftseigentum (§ 5 WEG)

Alles, was allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört. Entscheidungen werden per Mehrheitsbeschluss gefällt, Kosten werden anteilig (Miteigentumsanteil) auf alle umgelegt.

Klare Zuordnung: Was ist was?

Sondereigentum — Eigentümer zahlt und entscheidet

Parkettboden und Bodenbeläge

Alle Bodenbeläge innerhalb der Wohnung — Parkett, Laminat, Fliesen, Teppich. Eigentümer entscheidet und trägt Kosten.

Innentüren

Alle Türen innerhalb der Wohnung (nicht die Wohnungseingangstür). Reparatur und Austausch allein Sache des Eigentümers.

Innenwände (nicht tragende)

Nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung darf der Eigentümer versetzen oder entfernen. Tragende Wände sind Gemeinschaftseigentum.

Heizungsanlage der Wohnung (Therme)

Die Gastherme oder Elektroheizung innerhalb der Wohnung gehört zum Sondereigentum — wenn sie ausschließlich diese Wohnung versorgt. Zentralheizung dagegen ist Gemeinschaftseigentum.

Sanitärinstallationen im Bad

Badewanne, WC, Waschbecken, Dusche gehören zum Sondereigentum. Rohre und Leitungen nur bis zur ersten Absperrung, die ausschließlich die Wohnung betrifft.

Küche und Einbauküche

Vollständig Sondereigentum — auch wenn sie im Wohnungsverkauf mitveräußert wird. Reparatur, Erneuerung: Eigentümer.

Elektrische Leitungen ab Wohnungsverteiler

Ab dem Sicherungskasten der Wohnung sind Elektroleitungen Sondereigentum. Die Hauptleitungen im Treppenhaus sind Gemeinschaftseigentum.

Gemeinschaftseigentum — WEG zahlt und entscheidet

Dach und Dachstuhl

Das Dach ist immer Gemeinschaftseigentum — auch wenn eine Dachwohnung direkt darunter liegt. Reparatur und Erneuerung laufen über die WEG.

Fassade und Außenwände

Alle Außenwände des Gebäudes, inkl. Putz, Dämmung und Farbe. Kein einzelner Eigentümer darf die Fassade eigenmächtig verändern.

Treppenhaus

Einschließlich Treppen, Treppengeländer, Böden, Beleuchtung und Briefkastenanlage. Reinigung und Instandhaltung über WEG.

Aufzug

Aufzugsanlage vollständig Gemeinschaftseigentum — inkl. Schacht, Kabine und Antrieb. Wartung und Erneuerung sind WEG-Aufgaben.

Keller-Außenwände

Die Wände des Kellerraums sind Gemeinschaftseigentum — das Kellerabteil selbst (Sondereigentum) ist durch sie begrenzt.

Rohre und Leitungen bis zur Absperrung

Hauptleitungen (Wasser, Gas, Abwasser) im Gebäude bis zur ersten Absperrvorrichtung der jeweiligen Wohnung sind Gemeinschaftseigentum.

Tragende Wände und Decken

Tragende Bauteile sind immer Gemeinschaftseigentum — auch wenn sie innerhalb der Wohnung liegen. Eingriffe verboten ohne WEG-Beschluss.

Grauzone: Fenster, Balkone, Wohnungstür

Fenster

Rechtslage: Häufig Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 1 WEG), da Teil der Außenwand — aber Teilungserklärung kann Sondereigentum vereinbaren.

Praxis: Wenn Gemeinschaftseigentum: Erneuerung läuft über WEG. Einzelner Eigentümer darf Fenster NICHT eigenständig austauschen — selbst auf eigene Kosten nicht, ohne WEG-Beschluss.

Wichtig:

Immer Teilungserklärung prüfen. Bei Gemeinschaftseigentum: Tauschen Sie keine Fenster ohne WEG-Beschluss — rechtliche Probleme bei Verkauf möglich.

Balkon / Loggia

Rechtslage: Differenziert: Balkonboden = Sondereigentum. Balkonbrüstung/Außengeländer = Gemeinschaftseigentum. Außenfarbe der Brüstung = Gemeinschaftseigentum.

Praxis: Der Eigentümer zahlt den Balkonboden (Fliesen, Abdichtung). Die WEG zahlt Geländer, Brüstung und Außenfarbe. Balkondach (wenn vorhanden): meistens Gemeinschaftseigentum.

Wichtig:

Balkonsanierungen sind oft Mischkosten. Vor Beauftragung klären, welche Kosten WEG trägt und welche der Eigentümer.

Wohnungseingangstür

Rechtslage: Außenseite der Wohnungstür (inkl. Oberfläche, Rahmen zur Außenseite) = Gemeinschaftseigentum. Innenseite und Schloss = Sondereigentum.

Praxis: WEG zahlt: Außenlackierung, äußeren Türrahmen. Eigentümer zahlt: innerer Anstrich, Schloss, Beschläge innen.

Wichtig:

Türaustausch nur mit WEG-Zustimmung, wenn Außenansicht verändert wird — Einheitlichkeit des Treppenhauses wird von WEGs streng gehandhabt.

Terrasse (Erdgeschoss)

Rechtslage: Terrassenboden i.d.R. Sondereigentum, wenn in Teilungserklärung als Sondernutzungsrecht ausgewiesen. Einfriedung kann Gemeinschaftseigentum sein.

Praxis: Terrassen sind oft als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ausgewiesen — Eigentümer nutzt allein, zahlt aber Instandhaltung selbst.

Wichtig:

Unterschied: Sondernutzungsrecht ≠ Sondereigentum. Beim Sondernutzungsrecht bleibt das Eigentum bei der WEG — bei Verkauf muss Sondernutzungsrecht mitübertragen werden.

Was bei Schäden gilt

Schaden innerhalb der Wohnung (Sondereigentum)

Verantwortlich: Eigentümer allein

Versicherung: Hausratversicherung (bei Einrichtung) oder private Haftpflicht (bei Selbstverschulden)

Ausnahme: Wenn Schaden durch Gemeinschaftseigentum verursacht (z.B. undichtes Dach, das in Wohnung läuft) → WEG haftet.

Schaden im Treppenhaus, Keller, Dach (Gemeinschaftseigentum)

Verantwortlich: WEG (alle Eigentümer anteilig)

Versicherung: Gebäudeversicherung der WEG — alle Eigentümer zahlen anteilig über Hausgeld

Meldung an Verwaltung. Einzelner Eigentümer darf NICHT auf eigene Faust reparieren lassen, ohne WEG-Beschluss.

Wasserschaden: Rohrbruch in Gemeinschaftsleitung, der Wohnung schädigt

Verantwortlich: WEG für Hauptrohr, Eigentümer für Schäden im Sondereigentum

Versicherung: Gebäudeversicherung (Gebäudeschaden) + Hausratversicherung (Einrichtungsschaden)

Häufigster Streitfall: Eigentümer und WEG streiten um Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum-Schaden. Gutachter empfehlen.

Versicherung: Wer versichert was?

Gebäudeversicherung (WEG)

•Feuer, Blitzschlag, Explosion
•Leitungswasser (Gebäudeschäden)
•Sturm und Hagel
•Einbruchschäden am Gebäude
•Glas (optional, Gemeinschaftsglas)

Wird über WEG abgeschlossen — Prämie im Hausgeld enthalten

Hausratversicherung (Eigentümer/Mieter)

•Möbel, Elektronik, Kleidung
•Einbruchdiebstahl (Einrichtung)
•Wasser- und Brandschäden an Einrichtung
•Fahrraddiebstahl (optional)

Eigentümer oder Mieter schließt selbst ab — nicht in Hausgeld

Checkliste vor dem Kauf: 6 Punkte zur Teilungserklärung

#1Teilungserklärung lesen: Was gehört zum Sondereigentum?

Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Besonders Fenster, Türen und Balkone weichen oft vom gesetzlichen Standard ab.

#2Sondernutzungsrechte prüfen (Stellplatz, Keller, Garten)

Sind Stellplatz, Kellerabteil und Gartenanteile als Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen — oder nur mündlich vereinbart? Nur Grundbucheintrag ist beim Eigentümerwechsel bindend.

#3Gemeinschaftsordnung auf Einschränkungen prüfen

Manche Gemeinschaftsordnungen verbieten Tierhaltung, Kurzzeitvermietung (Airbnb) oder schränken bauliche Veränderungen stark ein — vor Kauf lesen.

#4Beschlusssammlung: Laufende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Sanierungen am Gemeinschaftseigentum treffen den neuen Eigentümer. Überprüfen welche Maßnahmen noch offen sind.

#5Rücklage pro m²: Ausreichend für anstehendes Gemeinschaftseigentum?

Unter 15 €/m² ist in Bestandsgebäuden kritisch. Schätzen Sie, ob Dach, Fassade und Aufzug in den nächsten 10 Jahren anfallen — und ob die Rücklage ausreicht.

#6Fenster und Balkone: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Explizit in Teilungserklärung nachschlagen. Wenn Gemeinschaftseigentum: Erneuerung über WEG, aber Eigentümer kann nicht eigenmächtig entscheiden.