Nebenkosten beim Wohnungskauf: Was ETW-Käufer oft übersehen
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Grundbuch sind bekannt. Aber WEG-spezifische Zusatzkosten überraschen viele ETW-Käufer — hier ist die vollständige Übersicht.
Nebenkosten-Übersicht: Die vier Hauptpositionen
Grunderwerbsteuer
Je nach Bundesland — größter Einzelposten. In Bayern/Sachsen 3,5 %, in Schleswig-Holstein/NRW/Thüringen 6,5 %. Fällig nach Grundbucheintragung.
Notarkosten
Gesetzlich geregelt im GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz). Enthält Beurkundung, Betreuungsgebühr und Vollzugsgebühr. Nicht verhandelbar.
Grundbuchgebühren
Eintragung der Auflassungsvormerkung und Eigentumsübertragung, Eintragung der Grundschuld bei Finanzierung. Ebenfalls nach GNotKG — kein Verhandlungsspielraum.
Maklerprovision
optionalSeit 2020 gilt: Makler darf maximal 50 % der Provision auf Käufer abwälzen. In manchen Regionen (z.B. Berlin) zahlt der Verkäufer die gesamte Provision.
Gesamtnebenkosten (Richtwert)
Ohne Makler: 5–7 % | Mit Makler: 8–12 %
6–12 %
des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer: Alle 16 Bundesländer
Stand: 2024. Bundesländer können den Steuersatz jederzeit erhöhen — vor dem Kauf aktuellen Satz prüfen.
Rechenbeispiel: ETW für 250.000 € in NRW
Kaufpreis ETW
Kaufpreis netto — wird zum vereinbarten Termin auf Notaranderkonto oder direkt an Verkäufer überwiesen.
Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %)
Steuerbescheid kommt 4–8 Wochen nach Beurkundung vom Finanzamt. Zahlung Voraussetzung für Eigentumsumschreibung.
Notarkosten (ca. 1,2 %)
Rechnung kommt nach Abschluss aller Amtshandlungen — meist 4–8 Wochen nach Beurkundung.
Grundbuchgebühren (ca. 0,4 %)
Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung. Grundschuld separat, wenn finanziert.
Maklerprovision (2,38 % inkl. MwSt., hälftig)
Fällig nach Kaufvertragsunterzeichnung — oft mit kurzer Zahlungsfrist. Entfällt wenn kein Makler involviert.
Gesamte Nebenkosten
10,5 % des Kaufpreises — zuzüglich WEG-spezifische Zusatzkosten (Hausgeld-Vorauszahlung, evtl. Sonderumlage).
Gesamtinvestition
Echte Gesamtkosten — ohne Finanzierungskosten (Zinsen) und laufende Betriebskosten.
Sofort-Liquiditätsbedarf: Was wann fällig ist
- •Kaufpreis (oft auf Notaranderkonto oder direkt)
- •Maklerprovision (Zahlungsfrist oft 14 Tage)
- •Eigenkapitalanteil muss verfügbar sein
- •Grunderwerbsteuer-Bescheid vom Finanzamt
- •Notarrechnung (nach allen Amtshandlungen)
- •Grundbuchgebühren
- •Erste Hasgeld-Vorauszahlung
ETW-spezifische Zusatzkosten (oft übersehen)
Hausgeld-Vorauszahlung (1. Monat)
150–400 €Im ersten Monat nach Eigentumsübergang ist das Hausgeld sofort anteilig zu zahlen. Bei hohem Hausgeld (Wohnkomplex, viele Gemeinschaftseinrichtungen) kommen hier schnell 400 € auf einmal.
Instandhaltungsrücklage (nicht erstattbar)
im Kaufpreis enthaltenDer auf Ihre Wohnung entfallende Rücklagenanteil ist im Kaufpreis enthalten — Sie kaufen eine bereits angesammelte Rücklage mit. Im Kaufvertrag den genauen Betrag nennen lassen (meist 5.000–20.000 €).
Offene Sonderumlage übernehmen
variabel (0–30.000 €)Wenn die WEG kurz vor dem Kauf eine Sonderumlage beschlossen hat und Sie der neue Eigentümer werden: Sie zahlen die Sonderumlage. Im Kaufvertrag regeln, wer die beschlossene Sonderumlage trägt.
WEG-Verwalterwechselgebühr
bis 500 €Manche Verwalter berechnen dem neuen Eigentümer eine einmalige Gebühr für die Neuaufnahme in die Buchhaltung. Im Verwaltervertrag oder Wirtschaftsplan prüfen.
Teilungserklärung beglaubigen lassen
150–300 €Manchmal verlangt die Bank eine beglaubigte Kopie der aktuellen Teilungserklärung — kostet beim Notar 150–300 €. Im Vorfeld mit Bank klären.
Neue Schlösser und Schlüssel
200–500 €Empfohlen: Wohnungsschlösser nach Kauf austauschen — Sie wissen nicht, wie viele Schlüssel im Umlauf sind. Profilzylinder für Sicherheitsschlösser: 80–200 € je Tür.
Umzugskosten und erste Einrichtung
1.000–5.000 €Oft vergessen im Kaufkostenplan. Umzug, Vorhänge, Lampen, Kleinreparaturen summieren sich schnell auf mehrere Tausend Euro.
Tipp: Wirtschaftsplan prüfen vor dem Kauf
Droht eine Hausgelderhöhung im ersten Jahr?
Der Wirtschaftsplan zeigt die geplanten Kosten für das laufende Jahr. Wenn die Jahresabrechnung des Vorjahres regelmäßig höher war als der Plan, wird das Hausgeld bald erhöht. Fragen Sie: “Wann wurde das Hausgeld zuletzt erhöht?” — und prüfen Sie den Plan auf Unterfinanzierung.
Ist eine Sonderumlage im Wirtschaftsplan bereits angekündigt?
Manchmal steht im Wirtschaftsplan bereits eine “voraussichtliche Sonderumlage für Dacherneuerung 2025” — ein direkter Hinweis auf kommende Extrakosten. Diese Passage lesen viele Käufer nicht, da sie nur aufs Hausgeld schauen.
Instandhaltungsrücklage: Formel für ausreichende Deckung
Faustregel: Rücklagenstand ÷ Gesamtwohnfläche sollte mindestens 15 €/m² betragen. Bei einem 10-Parteien-Haus mit je 70 m² (700 m²) wären das mindestens 10.500 € Gesamtrücklage. Unter 10 €/m² bei Gebäude vor 1990: Sonderumlagerisiko sehr hoch.
Wohnungswert und Rendite prüfen
Berechnen Sie, ob der Kaufpreis — inkl. aller Nebenkosten — noch eine akzeptable Rendite oder einen fairen Eigennutzungswert ergibt.
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