Wohnung vermieten oder verkaufen? Die Rechenformel
Der Verrentungsrechner zeigt, ab wann der Verkaufspreis höher ist als der Barwert aller künftigen Mieteinnahmen — und wann die Vermietung die bessere Wahl ist.
Der Verrentungsrechner erklärt
Die Formel
Barwert der Mieteinnahmen = Jahreskaltmiete ÷ Zinssatz (als Dezimalzahl)
Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete ÷ 0,03 (3 % risikoloser Zins) = 400.000 € Barwert
Wenn der Marktpreis der Wohnung über 400.000 € liegt: Verkaufen
Wenn der Marktpreis unter 400.000 € liegt: Vermieten
Was ist der richtige Zinssatz?
Verwenden Sie den aktuellen Zinssatz für 10-jährige Bundesanleihen als risikolose Alternativrendite (aktuell ca. 2,5–3 %). Je höher der Zinssatz, desto geringer der Barwert der Mieteinnahmen — und desto eher lohnt der Verkauf.
Rechenbeispiel: 3 Szenarien im Vergleich
Wohnung A (B-Stadt, 60 m²): Kaltmiete 900 €/Monat = 10.800 €/Jahr. Barwert bei 3 %: 360.000 €. Marktpreis: 280.000 € → Vermieten (Markt unter Barwert)
Wohnung B (München, 60 m²): Kaltmiete 1.400 €/Monat = 16.800 €/Jahr. Barwert bei 3 %: 560.000 €. Marktpreis: 720.000 € → Verkaufen (Markt weit über Barwert)
Wohnung C (Grenzfall): Kaltmiete 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr. Barwert bei 3 %: 400.000 €. Marktpreis: 390.000 € → Knapp: Steuerliche Situation entscheidet
Mietspiegel und Mietpreisbremse: Was Vermieter wissen müssen
Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (aktuell: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt u.a.) darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen. Ausnahmen: Erstvermieter nach Neubau, nach umfassender Modernisierung oder wenn die Vormiete höher war.
Mieterhöhung bei laufendem Mietverhältnis
Mieterhöhungen sind auf 20 % (in angespannten Märkten 15 %) innerhalb von 3 Jahren begrenzt (Kappungsgrenze, § 558 BGB). Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich — aber nur nach 15 Monaten Wartezeit seit letzter Erhöhung.
Indexmiete und Staffelmiete
Alternativ zum Vergleichsmietenprinzip: Indexmiete (an Verbraucherpreisindex gekoppelt) oder Staffelmiete (feste Erhöhungsschritte vereinbart). Beide Varianten bieten Planungssicherheit — aber Mietpreisbremse gilt trotzdem für die Anfangsmiete.
Vermietung mit laufendem Kredit: Cashflow-Analyse
Empfehlung: Vermieten, solange Cashflow positiv bleibt.
Prüfen: Steuervorteil ausreichend? Sonst Verkauf evaluieren.
Situations-Matrix: Was gilt für Ihre Lage?
Selbst genutzt — jetzt Umzug geplant
Verrentungsrechner anwenden: Wenn Marktpreis über Barwert der Mieteinnahmen, verkaufen. Spekulationssteuer prüfen (Haltedauer, Eigennutzung). Emotionale Bindung nicht unterschätzen.
Vermietet — Mieter zieht aus
Leerstand ist der teuerste Moment — ideal für Verkauf ohne Mieter (höherer Preis, einfacherer Prozess). Wenn Rendite unter 3 % netto und Kaufpreisfaktor über 30: Verkauf rechnet sich meist.
Geerbt — keine emotionale Bindung
Verwaltungsaufwand als Fernvermieter hoch. Haltedauer des Erblassers prüfen — oft schon über 10 Jahre. Verkaufserlös für renditestarke, einfachere Anlage nutzen.
Kapitalanlage — laufender Kredit
Cashflow-Analyse entscheidend: Ist Mieteinnahme minus Rate minus Hausgeld positiv? Wenn ja und Haltedauer unter 10 Jahren: vermieten bis Spekulationsfrist abgelaufen. Negative Cashflow-Situation aktiv angehen.
Steuerliche Aspekte: Spekulationssteuer und mehr
Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien
Wird die Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt auf den Gewinn der persönliche Einkommensteuersatz an (§ 23 EStG). Bei einem Gewinn von 100.000 € und Steuersatz 42 % sind das 42.000 € Steuer — ein massiver Abzug vom Verkaufserlös.
Steuerfreiheit nach 10 Jahren Haltedauer
Nach 10 Jahren ist der Veräußerungsgewinn vollständig einkommensteuerfrei — unabhängig von der Gewinnhöhe. Ein Verkauf kurz vor dem 10-Jahres-Jubiläum kann also sehr teuer werden. Datum des notariellen Kaufvertrags ist maßgebend, nicht der Eigentumsübergang.
Selbst genutztes Eigentum: Sonderregel
Wer die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt hat, zahlt keine Spekulationssteuer — unabhängig von der Haltedauer. Wichtig: Kurzzeitig vermieten kann diese Steuerbefreiung gefährden.
Vererbte Immobilien: Haltedauer des Erblassers zählt
Beim Erbe zählt die Haltedauer des Erblassers weiter. Hat die Mutter die Wohnung 8 Jahre gehalten und Sie erben sie, müssen Sie nur noch 2 Jahre warten — nicht wieder 10 Jahre von Null starten.
7-Fragen-Checkliste: Vermieten oder verkaufen?
#1Liegt der Marktpreis über dem Barwert der Miete (Verrentungsrechner)?
Eher vermieten:
Nein — Vermietung bringt mehr als der Verkaufserlös anlegen würde
Eher verkaufen:
Ja — Marktpreis übersteigt Barwert der Mieteinnahmen
#2Ist die 10-jährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen?
Eher vermieten:
Nein — noch Steuerpflicht auf Verkaufsgewinn
Eher verkaufen:
Ja — Gewinn steuerfrei vereinnahmen
#3Ist der Cashflow (Miete minus alle Kosten) positiv?
Eher vermieten:
Ja — Wohnung trägt sich selbst
Eher verkaufen:
Nein — monatlicher Verlust, kein Ende absehbar
#4Haben Sie Zeit und Nerven für die Mietverwaltung?
Eher vermieten:
Ja — oder Hausverwaltung beauftragbar (ca. 5 % Mieteinnahmen)
Eher verkaufen:
Nein — insbesondere als Fernvermieter oder Vollzeitberufstätiger
#5Besteht Eigenbedarf in den nächsten 5 Jahren?
Eher vermieten:
Ja — Eigenbedarfskündigung ist möglich (§ 573 BGB, mit Fristen)
Eher verkaufen:
Nein — kein geplanter Eigenbedarf
#6Wie ist der Zustand der Wohnung?
Eher vermieten:
Gut — keine größeren Investitionen nötig
Eher verkaufen:
Sanierungsbedarf — Kosten vor Vermietung investieren oder Abschlag nehmen
#7Wie ist die Marktlage am Standort?
Eher vermieten:
Angespannt — Miete stabil, Leerstand unwahrscheinlich
Eher verkaufen:
Hoher Leerstand oder demografischer Rückgang — Wertverlust droht
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