Eigentumswohnung kaufen — Was Sie wirklich prüfen müssen
WEG-Unterlagen, Hausgeld, Sonderumlage-Risiko und Besichtigungsfallen: Die Checkliste für ETW-Käufer, die Hausbesitzern den Überblick gibt.
Bausachverständigen vor dem Kauf hinzuziehen
Bei einer Eigentumswohnung können Sie Dach, Keller und Fassade nicht selbst beurteilen — diese liegen im Gemeinschaftseigentum. Ein Gutachter liest WEG-Unterlagen fachkundig und erkennt versteckte Sonderumlage-Risiken.
WEG-Unterlagen prüfen
Letzte 3 WEG-Protokolle lesen — beschlossene Sanierungen herausfiltern
Wenn Dach, Fassade oder Aufzug in den letzten 5 Jahren beschlossen aber noch nicht abgeschlossen wurden, besteht Sonderumlage-Pflicht für den neuen Eigentümer. Lesen Sie jeden Punkt unter 'Beschlüsse'.
Rücklagestand pro Wohnfläche berechnen
Formel: Rücklagenstand ÷ Gesamtwohnfläche. Unter 15 €/m² ist kritisch — bei älteren Gebäuden (vor 1990) sollten mind. 25–40 €/m² vorhanden sein. Niedrige Rücklage = Sonderumlage nach dem Kauf.
Wirtschaftsplan prüfen: Was ist im Hausgeld enthalten?
Hausgeld über 4,50 €/m² (kalt) ist erklärungsbedürftig. Prüfen Sie: Ist Warmwasser enthalten? Aufzugwartung? Hausmeister? Hausreinigung? Unterschied Hausgeld vs. Wohngeld (Mieter) beachten.
Jahresabrechnung auf Nachzahlungen prüfen
Regelmäßige Nachzahlungen in der Jahresabrechnung zeigen, dass der Wirtschaftsplan zu niedrig angesetzt ist — das Hausgeld wird steigen.
Beschlusssammlung auf offene Anfechtungen prüfen
Angefochtene Beschlüsse können rückwirkend aufgehoben werden — betrifft Sanierungsbeschlüsse, Sonderumlagen und Hausordnungsänderungen.
Besichtigung der Wohnung
Feuchtigkeit in Badezimmer, Küche und an Außenwänden
ETW-spezifisch: Feuchtigkeit kann durch Gemeinschaftseigentum (undichtes Dach, Außenwand) entstehen — dann ist die WEG, nicht der Eigentümer, haftbar. Trotzdem kostet es Zeit und Nerven.
Schallschutz prüfen — Trittschall und Luftschall testen
Besichtigung an einem Werktag um 19–20 Uhr wiederholen. Trittschall von oben ist der häufigste Streitpunkt in WEGs. Bei Altbau (vor 1960): keine modernen Schallschutzwerte erwarten.
Aufzug: Baujahr, letzter TÜV, geplante Erneuerung?
Aufzugerneuerung kostet 30.000–80.000 € — eine der teuersten Einzelpositionen im Gemeinschaftseigentum. Nach Baujahr des Aufzugs fragen (typische Lebensdauer: 20–30 Jahre).
Kellerabteil und Gemeinschaftsräume besichtigen
Zustand von Keller, Fahrradkeller, Müllraum und Treppenhaus zeigt den Pflegezustand der gesamten WEG. Vernachlässigter Keller = überforderte WEG.
Fenster: Baujahr, Verglasung, Dichtungen
Fenster in ETW können zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gehören — in der Teilungserklärung nachlesen. Bei Gemeinschaftseigentum: Erneuerung läuft über WEG.
Kaufpreis beurteilen
Kaufpreis pro m² mit Vergleichsobjekten abgleichen
Gewichtete Faktoren: Etage (+5 % je Etage bis OG), Balkon (+3–8 %), Fahrstuhl (+5–10 %), Südausrichtung (+5 %), ruhige Lage (+5 %). Erdgeschoss ohne Balkon: -15 bis -20 % gegenüber Mittelwert.
Gesamtbelastung berechnen: Rate + Hausgeld
Kreditrate + Hausgeld (brutto) = monatliche Gesamtbelastung. Bei 350.000 € Kaufpreis, 80 % Finanzierung, 3,5 % Zins + 200 € Hausgeld: ca. 2.100 € monatlich. Mit unserem Finanzierungsrechner prüfen.
Nebenkosten für ETW-Kauf einkalkulieren
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %), Makler (0–3,57 % inkl. MwSt.). Bei 300.000 € in NRW: ca. 27.000–33.000 € Nebenkosten.
Finanzierung für ETW-Käufer
Hausgeld in die Bankprüfung einbeziehen
Banken rechnen mit der vollen Hausgeldhöhe als monatliche Belastung. Das reduziert Ihren verfügbaren Kreditrahmen. Bei 350 € Hausgeld monatlich verlieren Sie ca. 60.000–80.000 € Kreditspielraum (vereinfacht).
KfW-Förderung für ETW
KfW 124 (Wohneigentumsprogramm): bis 100.000 € zinsgünstig. Kein Energieeffizienz-Nachweis nötig — auch für Bestandswohnungen. KfW 261 nur bei nachgewiesener Energieeffizienz (EK A oder B).
Instandhaltungsrücklage gehört dem Käufer
Der auf die Wohnung entfallende Anteil der Instandhaltungsrücklage geht beim Kauf auf Sie über — er ist im Kaufpreis enthalten, nicht extra. Fragen Sie nach dem genauen Betrag für Ihre Einheit.
Ist der Angebotspreis fair?
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